Proprietario di un box e spese condominiali quali gli spettano?

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Proprietario di un box e spese condominiali, quali gli spettano?

L’articolo del codice civile che regolamenta i criteri di suddivisione  delle spese condominiali è il 1123 :”Le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione..”.

Il secondo comma del medesimo articolo stabilisce poi che: ”se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

Il criterio generale però non sempre è applicabile, infatti bisogna verificare come il condomino goda dei beni di cui è proprietario e delle relative parti comuni, pertanto spesso i regolamenti condominiali meglio disciplinano l’argomento.

Il proprietario  di un box in un immobile che non sia anche proprietario di un appartamento partecipa in modo diverso al pagamento delle  spese condominiali a seconda che il garage si trovi all’interno dell’immobile, cioè sia parte integrante dello stesso (si pensi ai garage che si trovano nelle fondamenta dell’immobile) o all’esterno dello stesso (si pensi ai garage posti nei cortile ma che non fanno parte dell’edificio medesimo).

Qualora il garage faccia parte dell’immobile, il proprietario dovrà partecipare alle spese ordinarie  condominiali relative a tutti i servizi di cui usufruisce per l’utilizzo del garage (ascensori scale, cancelli elettricità etc) non in proporzione ai millesimi posseduti ma seproprietario di un box-auto-spese_condomialicondo quanto previsto dal regolamento condominiale, in mancanza del quale  secondo quanto deliberato dell’assemblea.

Oltre al pagamento delle spese relative ai servizi di cui usufruisce, parteciperà anche alle spese straordinarie, in quanto proprietario  di un bene facente parte dell’immobile, per interventi  strutturali sull’immobile (facciata, lastrico, tetto etc) questa volta in proporzione ai millesimi posseduti (  rif. normativo Cass. sent. n. 1255 del 02.02.1995) , ciò  vuol dire che parteciperà alle spese straordinarie che coinvolgono l’esistenza e la stabilità dell’immobile come da esempi sopra riportati , ma non a spese straordinarie quali il rifacimento dell’impianto di riscaldamento, perché non strutturale e non facente parte dei beni di cui usufruisce.

Quando invece il garage si trova in zona separata dall’edificio, (si pensi ad un cortile che immette in un sotterraneo separato dall’edificio in cui sorgono box) il proprietario è tenuto a sostenere esclusivamente le spese relative ai servizi di cui usufruisce (cancello servizi di luce, eventuale sistema videosorveglianza etc), ma è esonerato dal pagamento delle spese  ordinarie e straordinarie relative alla manutenzione dell’mmobile (ad esempio rifacimento facciata), in quanto non ne fa parte.

Dovrà in ogni caso  partecipare alle spese  straordinarie relative al  rifacimento del cortile che immette al garage e ad ogni altra spesa di servizi strettamente connessi allo sfruttamento dello stesso.

E da segnalare che in entrambi i casi qualora il condominio debba sostenere delle spese legali le stesse saranno addebitate anche ai proprietari dei box in virtù dei millesimi posseduti, come per tutte le altre spese.

Le regole sopra indicate sono di carattere generale,  il regolamento condominiale può derogare alle stesse anche in  virtù delle particolari condizioni strutturali in cui i garage si trovano rispetto all’edificio di cui fanno parte, nel rispetto della legge.

    maria pietrocola        Visualizza il profilo di Maria Pietrocola su LinkedIn

Maria Pietrocola

Laurea in Giurisprudenza nel 1993  presso Università Statale di Milano.
Tesi. IN PROCEDURA PENALE COMPARATA argomento MISURE CAUTELARI IN FRANCIA E ITALIA
Terminata la pratica legale svolta PRESSO STUDIO LEGALE DONDE’ amplia la propria esperienza all’interno di Aziende che si occupano di settori diversi , dal settore Rifiuti al settore Formazione all’Impiantistica  e  per ultimo in una multinazionale nel settore it technology quale responsabile  legale con mansioni relative alla contrattualistica,  all’ aggiornamento normativo interno, compliance, alla Privacy, alla Legge 231/01 Sicurezza sui luoghi di lavoro e  diritto societario. Da circa due anni svolge collaborazioni in Milano con Studi  Legali e Professionali in ambito legale e giurisprudenziale redigendo documenti e atti legali.

36 Responses

  1. giovanni scozzaro

    io ho un garage di proprietà esclusiva che e nelle fondamenta dell’edificio.Non ho nessun servizio con l’edificio se non il contatore enel. non ci sono scale interne,non attraverso nessun cancello,non entro in nessun portone ecc.nessun rapporto con il condominio eppure mi attribuiscono 88,11 millesimi e quindi mi costa più di un appartamento.
    E’ mai possibile tutto questo? da quanto pubblicato sopra ho capito che devo controllare il regolamento condominiale e vedere cosa prevede.

    • admin

      Buongiorno,
      si prima di tutto controlli il Regolamento di Condominio e controlli anche quello che prevede il suo Rogito in relazione alle spese condominiali

  2. Francesca

    Ho solo un box di proprietà ma non faccio uso di scale e nemmeno dell’acqua, l’amministratore mi addebita suddette spese , io sul rogito ho specificato che i proprietari dei soli box non devono avere chiavi delle portinerie, ma contribuire alle sole spese di luce per il box . Cosa devo fare grazie.

    • admin

      Buongiorno,
      le consiglio di leggere attentamente anche il Regolamento di Condominio, che Lei ha accettato acquistando il box.

  3. Nicola

    Buon giorno

    Non si viene fuori.

    I box si trovano fuori dall’Edificio circa 3 metri mill 1’000 a un suo codice fiscale Uff delle entrate.Il condominio a 1’000/mill le mie spese condominiale sono su 1’000.Su regolamento dove cita art 4/bis
    Dice Box mill108 fabbricato 892.sul rogito non risulta box pertinenza .la ringrazio

  4. Sergio

    Buona sera sono proprietario di due garage interrati mi hanno addebitato le spese di manutenzione dei camini è giusto. Grazie

    • Barbara

      Buon giorno,
      Magazzino con accesso alle parti comuni viene frazionato dal vecchio proprietario nel 2018 ai fini di vendita.Una parte (quella con accesso alle parte condominiali) rimane magazzino e il resto in autorimessa con tre box senza accesso alle parti comuni ma solo con accesso su strada. Il regolamento di condominio risale al 1960 ma non menziona i box in quanto il cambio di destinazione uso è stato fatto solo nel 2018. Di fatto il godimento delle parti comuni è appannaggio solo della parte rimasta magazzino. I proprietari del box non utilizzano scale, cortili ecc.
      attualmente L’amministratore di condominio effettua un riparto spese in funzione dei millesimi di proprietà (equiparando i millesimi del box ai millesimi di un appartamento). Il calcolo dei nuovi millesimi non deriva da nessun professionista ma semplice dichiarazione all’amministratore del vecchio proprietario che ha frazionai e venduto. Cosa posso fare per sanare la situazione dato che le parti comuni condominiali sono destinate a servire esclusivamente i condomini che abitano il palazzo ma le spese( mi riferisco alle spese di pulizia scale, luce e manutenzione ) vengono ripartite in relazione ai millesimi e non in relazione all’uso che ciascuno può farne?grazie

      • admin

        Buonasera,
        la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 1848, depositata in data 25 Gennaio 2018 ribadisce che ogni condomino ha diritto a chiedere la revisione delle tabelle millesimali qualora le stesse siano frutto di una concreta discordanza tra i valori millesimali reali e quelli indicati in tabella.
        Sono contemplate alcune possibilità per tale richiesta, in base all’art. 69 disp. att. c.c., e sono:
        – quando risulta che sono conseguenza di un errore;
        – quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano»
        Questo tipo di revisione è deliberabile a maggioranza poiché non modifica i criteri di suddivisione delle spese
        Cordiali saluti

  5. Veronica

    Buongiorno,
    ho un box in una zona separata dall’edificio, il box è pertinenza dell’appartamento ed è dotato di contatore dell’acqua. Durante una assemblea precedente al mio arrivo nel condominio è stato deciso di considerare i box come particelle a se stanti (anche per i non proprietari degli appartamenti) e quindi per quanto riguarda le spese acqua mi trovo a pagare per il box, oltre a tutti i costi proporzionali ai consumi, anche i costi relativi alla pulizia della cisterna ed all’analisi delle acque. Detti costi vengono ripartiti in parti uguali e quindi li pago due volte, per l’appartamento e per il box. Io sono convinta che per il box debba pagare solo tutto quello che è relativo al consumo, è così? Se si, cosa posso fare per far cambiare il modo di ripartire? Posso recuperare in qualche modo le somme precedente (eventualmente) non dovute? Il regolamento condominiale non fa alcun riferimento a questo argomento. Grazie per l’attenzione.

    • admin

      Buongiorno,
      dovrebbe controllare il regolamento di condominio cosa prevede per il riparto spese in generale ed in particolare per il riparto spese acqua; Il riparto spese fisse dovrebbe essere addebitato in base ai millesimi di proprietà. Il rimedio, quando c’è una ripartizione delle spese che non convince, è l’impugnazione della delibera assembleare che approva il bilancio.

  6. Marta sebastiani

    Salve sono proprietaria di due box auto facenti parte di un condomino, io non abito in questo condominio ma in un palazzo vicino, poiché il condominio in questione ha diversi posti auto all’aperto non assegnati ma comunque usufruibili solo dai condomini, vorrei sapere se in quanto possessore dei due box posso usufruire dei posti auto all’aperto. Grazie

    • admin

      Buongiorno,
      lei è una condomina, dovrebbe vedere nel regolamento di condominio o nelle delibere assembleari se ci sono delle limitazioni. Tenga presente che un condomino anche se proprietario solo di un box può beneficiare di tutte le parti comuni.

  7. Micol

    Buongiorno sono proprietaria di un appartamento + box interrato nello stesso stabile.
    Recentemente abbiamo dovuto adeguare l’impianto dell’ascensore. Per la suddivisione di questa spesa straordinaria il nostro amministratore ha usato i millesimi degli appartamenti ma non ha fatto pagare i box auto.
    Premetto che nel nostro regolamento condominiale non c’è nessuna norma a riguardo. La mia domanda è : ha ragione l’amministratore ad aver escluso i millesimi dei box auto? Grazie.

    • admin

      Buongiorno,
      l’art. 1124 cc Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, stabilisce che le spese relative sono da ripartire per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
      Cordiali saluti

  8. Domenico

    O un garage in un condominio di 8 famiglie ,con entrata esterna ,non usufruisco ne di ascensore e neanche di illuminazione visto che la sera e tutto buio.difronte alla porta di entrata o la recinzione che separa il condominio dalla strada, dimenticavo c’è un piccolo giardino che si trova all’entrata del condominio che si trova al lato opposto dell’entrata del mio garage, quali sono le spese che debbo sostenere,grazie buona giornata

    • admin

      Buongiorno,
      come già indicato nelle precedenti risposte, deve controllare cosa è previsto dal Regolamento di Condominio e cito dal nostro articolo “Qualora il garage faccia parte dell’immobile, il proprietario dovrà partecipare alle spese ordinarie condominiali relative a tutti i servizi di cui usufruisce per l’utilizzo del garage (ascensori scale, cancelli elettricità etc) non in proporzione ai millesimi posseduti ma secondo quanto previsto dal regolamento condominiale, in mancanza del quale secondo quanto deliberato dell’assemblea. Cordiali saluti

  9. Elizabeth

    Buongiorno sono proprietaria di un garage di cui ha due uscite una dal vano condominiale e l’altra da un vialetto privato che è dalla mia vicina. Ma sul mio rogito risulta in comune.
    Inespertamente ho comprato questo garege, ai giorni di oggi ho dei problemi con la vicina del vialetto privato, visto che sono attaccata al suo contattore dell acqua, mi fa pagare la metà della bolletta, anche se lei ha una villa e io un garege ( e di consumo poco), è giusto?.
    Visto che dalla parte del condominio pago delle spese, sia della luce. Mi posso attacare con un contattore della parte del condominio?. Pertanto mi corrisponde le spese del condominio, sendo un garege?Grazie

    • admin

      Buongiorno,
      le consiglio di controllare il Regolamento di condominio ed il suo rogito per quanto riguarda tale spesa; se nulla è specificato, può fare riferimento a questo articolo.
      Cordiali saluti

  10. Michele

    Sono proprietario di un garage in uno stabile dove non posseggo appartamenti. Sono stati fatti dei lavori per installare il cancello automatico. Le spese sono stati ripartiti in base alle tabelle millesimali dei soli garages e non anche in base a quelle degli appartamenti visto che i proprietari degli appartamenti sono anche proprietari dei garage. Così io dovrò pagare quasi l’80 per cento delle spese per l’installazione del cancello automatico

    • admin

      Buongiorno,
      come già indicato nelle precedenti risposte, deve controllare il Regolamento di Condominio cosa prevede per il riparto spese in generale ; Il rimedio, quando c’è una ripartizione delle spese che non convince, è l’impugnazione della delibera assembleare che approva il bilancio
      Cordiali saluti

  11. giovanni

    salve,
    il proprietario di un box esterno al condominio, e che accede usando una strada non condominiale,i millesimi del box vengono considerati nella ripartizione delle spese condominiali.
    Cordiali saluti

    • admin

      Buongiorno,
      come già indicato nelle precedenti risposte, deve controllare cosa è previsto dal Regolamento di Condominio o quanto previsto dall’atto di acquisto. Cordiali saluti

  12. Roberto

    Buongiorno,
    Ho un box da cui si entra dalla strada. Nell’autorimessa con i posti auto, vogliono installare un cancello elettrico. Mi spettano le spese per questa installazione contando che non ne usufruisco? Grazie.

    • admin

      Buongiorno,
      come già indicato nelle precedenti risposte, deve controllare cosa è previsto dal Regolamento di Condominio o quanto previsto dall’atto di acquisto. Cordiali saluti

  13. Canciu petrica

    Io abito in un condominio con 15 unità abitative 13 proprietari sono anche proprietari di 13 garage io non sono uno di loro la luce dei garage e collegata alla luce delle scale sono sono tenuto a pagare il tutto compreso se io non lo so quanto e la luce sulle scale e quanto il garage

    • admin

      Buongiorno,
      prima di tutto consiglierei di controllare cosa è previsto nel regolamento di condominio o nell’atto di acquisto, in seguito potrebbe fare riferimento al terzo comma dell.art. 1123 c.c.:
      “…Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. ” e richiedere un conteggio esatto di quanto da lei dovuto.
      Cordiali saluti

  14. franciaut

    Buongiorno sono proprietario di un appartamento del fabbricato A e un box del fabbricato B. Nella tabella A generale sono compresi i due fabbricati insieme avendo il p. S1 in comune ma le scale e l’ascensore sono separati. le tab. B – scale e C – ascensore sono separate. quindi per il box mi ritrovo a pagare in base alle tabelle di un diverso fabbricato rispetto a quello che uso per l’appartamento. come si può risolvere?

    • admin

      Buongiorno,
      le posso consigliare di controllare cosa è previsto nel regolamento di condominio e nell’atto di acquisto delle sue proprietà
      Cordiali saluti

  15. CINZIA SEDINI

    Buon pomeriggio,
    il mio condominio è composto da 6 appartamenti e 18 boxes dei quali 6 sono di proprietà di esterni (proprietà solo del box) e i restanti 12 sono dei proprietari anche di appartamento. Dobbiamo sostenere una spesa di 1.800,00 euro per la sostituzione del motore del cancello automatico che è utilizzato anche dagli esterni per entrata e uscita.
    Come vanno suddivise le spese? L’amministratore sostiene per millesimi di proprietà ma in questo caso noi proprietari di appartamento saremmo notevolmente penalizzati in quanto il box vale 10/1000 quindi i 6 esterni pagherebbero in totale 60/1000 e noi 940/1000 della spesa. Mi sembrerebbe corretto far valere la regola dell’uso del bene e quindi dividere la spesa per 18 boxes. Il regolamento di condominio non specifica niente al riguardo in quanto era stato fatto prima che le autorimesse fossero state vendute dal costruttore ad esterni. Mi può dare un Suo parere? Grazie e cordiali saluti. Cinzia

    • admin

      Buongiorno,
      senz’altro il Regolamento stabilisce i criteri di riparto delle spese condominiali, se è indicato che le spese debbano essere ripartite secondo i MM di proprietà, si sottintende anche le spese future, e purtroppo suppongo nel vostro caso sia quanto specificato.
      La ringrazio per la sua cortese richiesta e le porgo cordiali saluti

  16. nicola.guarino5@alice.it

    Buona sera ,nel condominio bisogna rifare una manutenzione straordinaria per rifacimento pavimentazione del cortile che è zona comune. In questo cortile vi e un garage di un condomine ove ha il diritto di transito e divieto di sosta. Quanto incide la sua quota per svolgere i lavori? Grazie . Guarino.

    • admin

      Buongiorno,
      come già ribadito più volte, il Regolamento stabilisce i criteri di riparto delle spese condominiali, se è indicato che le spese debbano essere ripartite secondo i MM di proprietà, si applicano le relative tabelle MM.
      Cordiali saluti

  17. Alessandro

    Buonasera, ho un condominio con 6 alloggi (2 per piano) 6 cantine e 7 box (2 di unico proprietario) al piano interrato.
    _Per quanto riguarda le tabelle scale ed ascensore (che vanno fino al piano interrato) che piano si considera come suolo da cui si calcola l’altezza di piano?
    _ nel caso il suolo fosse il piano terra, le cantine e le autorimesse (che sono tutte unità immobiliari autonome a livello di proprietà e quindi censite separate rispetto agli alloggi) vengono anche conteggiati nei millesimi del piano interrato? oppure si contano solo le cantine perchè menzionate nel 1124 del CC mentre le autorimesse no?
    Grazie infinite

    • admin

      Buonasera, posso dedurre dalle sue parole che si debbano ancora redigere le tabelle MM, ritengo che sia i box sia le cantine debbano avere i propri millesimi in modo da poter essere effettuati conteggi precisi per ogni tipo di spesa, oppure nell’ipotesi di un di box venduto al di fuori della compagine condominiale le cui spese dovranno essere sostenute dal nuovo proprietario. Ritengo di indicare come “suolo” sia il piano terra.
      Cordiali saluti

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