A chi rivolgersi per far controllare le spese condominiali

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A chi rivolgersi per far controllare le spese condominiali.

L’interessante questione che affligge parecchi Condòmini ed Inquilini si può riassumere in una breve domanda:

-il conteggio delle mie spese condominiali sarà corretto??

Un corretto addebito delle spese condominiali ai condòmini dovrebbe tener conto di quanto stabilito nel Regolamento condominiale sottoscritto al momento del rogito e alle relative tabelle millesimali.come suddividere le spese condominiali
Nel caso in cui non esista un regolamento o non sia previsto nulla si potrà fare riferimento agli articoli del cc.; e più precisamente l’art. 1118 che sancisce :” diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, laddove il titolo non disponga altrimenti”, così per l’art. 1123 le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza a norma dell’ art. 1118 del c.c. sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

In questo articolo ci occuperemo del caso in cui ci sia un Regolamento di Condominio e le relative tabelle millesimali.

• Dal punto di vista del Condòmino/Proprietario:

In questo caso il condòmino con la documentazione consegnata con il consuntivo può effettuare i primi controlli.
La documentazione ricevuta è composta da:
il bilancio o Rendiconto consuntivo in cui sono indicati i totali delle spese sostenute nell’anno oggetto di consuntivo in base ai condòmini ed ai loro millesimi
gli incassi delle rate imputati a ciascun condòmino.
un conto economico dove vengono indicati analiticamente le varie spese (ad esempio per la voce spese ordinarie, il dettaglio di tutte le varie voci che la compongono)
la situazione patrimoniale che “fotografa” la situazione dei debiti del condòminio (rate non pagate) ,
saldo del cc bancario ecc ecc .

Sottolineiamo che ogni condòmino (ovvero il proprietario o titolare di altro diritto reale sull’unità immobiliare concessa in locazione) ha la possibilità di richiedere visione ( art. 1129 c,c,) degli estratti conto bancari, del registro di cassa ed i giustificativi di spesa di un bilancio al proprio amministratore.
Oltre a richiedere la possibilità di consultazione i condòmini possono anche estrarre copia a proprie spese. (richiedete sempre prima il costo delle fotocopie per non ricevere sorprese) e richiedete sempre e solo le fatture relative ai costi su cui nutrite dei dubbi per evitare di essere sommersi da carta inutile e costosa
A questo punto se dopo aver richiesto la documentazione vi rimangono dei dubbi, non riuscite ad avere ben chiaro il meccanismo di conteggio della vostra quota a chi rivolgervi? Ad un Commercialista? …potrebbe non essere esperto in condomini. ad un avvocato? Potrebbe non essere un bravo contabile!
La scelta migliore è senza ombra di dubbi ad un bravo Amministratore con una formazione contabile

Se a seguito dei vari controlli le spese dovessero risultare errate esistono due possibilità
contestare la spesa in sede di approvazione del rendiconto chiedendo il ricalcolo della propria quota e conseguentemente la modifica del piano di riparto;

– in caso di insuccesso, contestare le spese condominiali addebitate mediante un’impugnazione della delibera condominiale.

Dal punto di vista dell’inquilino:

In questo caso ci possono essere degli errori nell’imputazione delle spese condominiali a suo carico, purtroppo l’iter per il controllo dell’addebito delle spese è leggermente differente:

1. Controllare cosa prevede il contratto d’affitto, potrebbe contenere un elenco di cosa debba pagare l’uno e cosa invece debba pagare l’altro, in questo caso non ci sono dubbi, si applica la regolamentazione stabilita tra le parti.

2. In assenza di tale indicazione si passa alla seconda verifica che si basa sulla tipologia di spesa, se cioè ordinaria o straordinaria. Citiamo il D.L. 16 Gennaio 2017 “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato”, stabilisce i criteri per la corretta stipula dei contratti di Locazione e nell’allegato D , stabilisce la corretta suddivisione delle spese tra Conduttore e Locatario

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione come previsto dall’art. 9, terzo comma, della legge n. 392/78, che recita:
“Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.”

Chiariamo subito un elemento: questo diritto a vedersi specificate, meglio giustificate, le richieste vale nei confronti del proprietario.
Con ciò non vogliamo dire che se a chiedere la quota è l’amministratore non è possibile chiedere spiegazioni. Le richieste dirette dell’amministratore, tuttavia, rappresentano una consuetudine che non ha alcuna base normativa.
A questo punto se dopo aver richiesto la documentazione vi rimangono dei dubbi, non riuscite ad avere ben chiaro il meccanismo di conteggio della vostra quota a chi rivolgervi? Ad un Commercialista? …potrebbe non essere esperto in condomini, ad un avvocato? Potrebbe non essere un bravo contabile! Senza ombra di dubbi ad un bravo Amministratore con una formazione contabile

Se a seguito dei vari controlli le spese dovessero risultare errate esistono tre possibilità:

chiedere il ricalcolo della quota e riservandosi di pagare in quel momento;
ricalcolando in modo autonomo quanto dovuto e specificando per iscritto al proprietario il perché del differente pagamento della quota ed invitandolo a rinunciare a chiedere la differenza
pagando il tutto con riserva di ulteriori verifiche a seguito delle quali potrebbe domandarne la restituzione di una parte

 

Diplomata in Ragioneria presso l’ITCS A.BORDONI di Pavia nel 1986, in seguito a varie esperienze amministrative e contabili  sia nel Privato che nel Pubblico approda alla libera professione di Amministratore di Condominio , svolge la sua attività prevalentemente in Pavia e Provincia

 

17 Responses

  1. Jackeline

    Abito in un condominio di 6 piani a Milano e pago troppo per spese condominiale perché pago per quelli che non pagano, e presumo che la amministratore cella qualcosa con qualcuno che abita in queste palazzo perché tutto quelllo che a fatto come il inutile rifarcimento di facciata che a costato troppo a tutti noi e con aiuta di alcuni che per pagar di meno la spessa e li hanno aiutato alla fine con i voti a favore a fare questa facciata e altre cose in più a guadagnato tanto con i favori a la impresa edile contrattata per fare i lavori perché non dirlo fatto male, e così sono tante altre cose non regolari, per questi motivi ogni anno paghiamo sempre di più e vorrei fare i calcoli per espiegarmi i motivi di tan alte spesse, grazie.

      • Monica Vianello

        Buongiorno sono la signora Vianello Monica da quando abbiamo acquistato un appuntamento a Conegliano (TV) l ‘ amministratore ci fa pagare grosse spese condominiali , appena entrati nel maggio 2016 abbiamo pagato 1600€ , l ‘ anno dopo 5000€ di condominio ,quest ‘ anno ci ha mandato prima una quota di 7500€ poi dopo essersi incontrati per chiarire mi ha mandato una quota di 6000€ , ma questo sta scherzando? Il signore amministratore ha un buco di 17.000€ ha preso di mira noi per pagare i suoi buchi le sembra giusto?

  2. nunzio

    buon giorno, mi chiamo Nunzio Antonelli, vi scrivo dalla provincia di Pavia, ho acquistato casa 3 anni fa, ed in 3 anni le spese condominiali soni lievitate da 1800 euro circa a più di 4000 annue, dato che abito in un condominio di gente che ha paura ad esporre in assemblea le elevatissime spese di condominio scritte su carta ma senza nessuna fattura in originale o in copia…. spese assurde… vorrei chiedervi… esiste un organo preposto a controllare l’amministratore in merito a fatture.. entrate.. uscite.. ecc ecc? vi ringrazio tutti e spero di poter leggere una risposta.. grazie.
    nunzioantonelli@alice.it

    • admin

      Buongiorno,
      come già precedentemente consigliato, il rimedio, quando c’è una ripartizione delle spese che non convince, è l’impugnazione della delibera assembleare che approva il bilancio.
      Cordiali saluti

  3. Fantuz Narciso

    sono da Pordenone abito in un condominio di 4 app. e sono la persona che si occupa del giardino delle piccole riparazioni delle bollette e della divisione dei costi e pagamenti. il problema e sorto quando un inquilino dopo 10 mesi ha lasciato l,appartanento.io ho presentato un contrggio presso l,agenzia abbiamo discusso poi ha accettato e firmato entrambi i conteggi. Adesso sono tornati alla ricarica preiendono tutte le bollette di quel periodo per un controllo perche dicono che il riassunto totale e troppo caro- Sono obbligato consegnare tale materiale ? Le faccio notare che ogni app. è munito di contatori per acqua calda e per il ris caldamento. Grazie per la vs. cortesia

    • admin

      Buongiorno,
      la normativa prevede che:”art. 1130-bis, primo comma, c.c.“[…]. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione”. Cordiali saluti

  4. Giovanna

    E dal 2012 che pago 87 € di condominio arretrato e corrente non so e non so e non mi dicono la cifra quand’è cosa posso fare per sapere se mi stanno truffando

    • admin

      Gentile signora da quanto scrive lei non riceve i consuntivi di gestione ne vengono mai convocate le assemblee ordinarie per l’approvazione dei bilanci, le consiglio in questo caso di sollecitare con raccomandata la convocazione e la possibilità di consultare le fatture relative alle spese condominiali. Se non ci dovesse essere nessun riscontro alla sua richiesta potrebbe rivolgersi ad un legale per ottenere le delucidazioni che le necessitano

      Cordiali saluti

  5. Monica

    Buongiorno sono la signora Monica nel 2016 ho acquistato un appartamento nel maggio siamo entrati abbiamo consegnato al signor amministratore 1600 €di spese condominiali , l anno dopo abbiamo avuto una spesa di 5000€ , quest’ anno vuole altri 7500€ un po caro come spese condominiali mi sembra, siamo andati nel studio dell ‘ amministratore mi ha tirato fuori che ha un buco nel condominio di 17000€ , a questo punto parte di questo buco dobbiamo chiuderlo noi ? Ci siamo accordati che io tutti quei soldi non glieli do pago le mie spese condominiali e basta , questa mattina mi chiama per email ha rinnovato i nuovi conti e mi spara 6000€ , ma questo ci ha preso per salvare il condominio , ma sta scherzando? Avrei bisogno di un vostro consiglio su cosa fare perché non ne possiamo più questo pretende soldi e basta… grazie

    • admin

      Gentilissima Signora , da quanto scrive sembra che non ci sia stata nessuna convocazione di assemblea ordinaria, per l’approvazione dei bilanci consuntivi 2016/2017/2018 e dei relativi piani di riparto, nella quale poter approfondire le varie voci di spesa e la relativa documentazione contabile. Le consiglio in questo caso di sollecitare con raccomandata la convocazione e la possibilità di consultare le fatture relative alle spese condominiali. Se non ci dovesse essere nessun riscontro alla sua richiesta potrebbe rivolgersi ad un legale per ottenere le delucidazioni che le necessitano

      Cordiali saluti

  6. Mihaela Covalschi

    Buongiorno.Abbito in affito da un anno,ho sempre pagato le spese condominiali.Da 4 mesi l’immobbile è stato pignorato dalla banca e verrà venduto all’asta. Adesso mi ritrovo con spese condominiali raddoppiati, probabilmente debiti dei precedenti inquillini.Sono obbligata a pagare tutto?Mi sembra normale pagare la mia parte e i debiti arretrati dovrebbero essere pagate dal futuro proprietario. Aspetto un suo consiglio,grazie mille.

    • admin

      Buongiorno,
      Le riporto una parte dell’articolo Locazione abitativa: rapporto proprietario-inquilino dove si parla delle spese proprietario/inquilino
      “Indubbiamente però il problema più rilevante è quello della morosità dell’inquilino riferita alle spese condominiali. In caso di spese condominiali non pagate, il debitore per il condominio resta sempre il condomino locatore, che potrà poi rivalersi sul conduttore. La partecipazione del conduttore alle spese condominiali riguarda infatti i rapporti interni tra proprietario e conduttore stesso: è il proprietario l’unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio e peraltro questi è l’unico soggetto contro il quale il condominio può agire ottenendo il decreto ingiuntivo previsto dall’art. 63 Disp Att Cod Civ. La questione, recentemente, è stata affrontata dal Tribunale di Bari, che nella sentenza n. 1355 del 10 marzo 2016, ha deciso come segue: “il condominio deve notificare il decreto ingiuntivo per la morosità nelle spese condominiali al locatore e non all’inquilino. Pertanto, è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino”.
      Le consiglio per meglio tutelarsi di rivolgersi ad un legale oppure ad una associazione che tutela gli interessi degli inquilini, non sapendo da dove lei mi scrive le posso indicare che a Milano potrebbe essere il SUNIA.
      Cordiali saluti

  7. Nataly

    Buonasera
    Abito in affitto in un condominio di sei unità.
    Sono l’unica a non possedere un’automobile e ,quindi, non uso il cancello automatico.
    Nel caso di guasto del esso che succede periodicamente, è corretto che la spesa di riparazione viene suddivisa in parti uguale tra tutti gli appartamenti?
    Non dovrebbe essere divisa in base ad effettivo uso?
    Cordiali saluti.

    • admin

      Buongiorno,
      come già ribadito più volte, il Regolamento stabilisce i criteri di riparto delle spese condominiali, se è indicato che le spese debbano essere ripartite secondo i MM di proprietà, si applicano le relative tabelle MM.
      Cordiali saluti

  8. Gilda Carraro

    Salve, mi chiamo Gilda. Abito in un condominio di 12 unità, ove diversi appartamenti fanno parte del proprietà sia dell’amministratore, sia del suo fratello. Io sono separata ed ora vivo nell’appartamento con i miei figli, come affittuaria subentrante al contratto di mio marito. Il nostro caso è un po’ particolare ed è molto articolato. Vivo qui dal 2001 e dopo quasi 10 anni, grazie ad un’amica ci siamo resi conto che abbiamo pagato in più del dovuto le spese condominiali. Il nostro contratto non specifica nel dettaglio le ripartizioni, quindi abbiamo fatto fare i conteggi e inviate le lettere raccomandate, abbiamo ottenuto la soluzione. E aggiungo, che all epoca abbiamo ricevuto anche la documentazione riguardo i calcoli. Ora, che sono separata, l’affittuario una volta verbalmente mi ha avvisata che per ciò che è successo tra me e mio marito, lui non sorvola più sulle ripartizioni benevolmente, ma esige anche il pagamento delle spese, le quali non essendo spese che ci competono, non pagavamo per anni. Leggendo gli articoli sul web a riguardo leggo che il locatore dovrebbe pagare al locatore che a sua volta versa sul conto bancario del condominio. L’amministratore ha sempre dato voce al fatto che lui non ha nulla a che fare con noi, e noi dobbiamo interagire con il locatore. Colui che da anni non ha provveduto a farci avere le spese condominiali, (non sa mai dove li mette e di conseguenza non le trova!) ed io andare dagli altri condòmini per poter fare i calcoli. Ora, (siccome nel frattempo io sono separata, mi sono ammalata e faccio delle terapie invasive, senza lavoro, nessun reddito, se non quel poco che ricevo da mio marito per pagare l’affitto, e poco per i figli, che vanno per le utenze e per la sopravvivenza), non sono riuscita a pagare le spese ed ho chiesto il mio marito ad aiutarmi, ma lui ha detto che ha pagato 1.456 euro nel 2017, mi ritrovo con una lettera di sollecito di pagamento di altri 3.310 euro in cui mi vengono chieste delle cifre che non so se mi competono. Che non potrò adempiere. La mia domanda è a chi posso rivolgermi per capire se tutto ciò che mi chiedono è lecito? Chi deve pagare sotto le voci “Proprietà/ spese generali come: spese di assicurazione del fabbricato, gestione conto corrente, imposta di bollo, interessi e oneri fido, cancelleria/ telefono, compenso dell’amministratore, informativa privacy, compenso straordinario dell’amministratore per assemblee, trasferte? Premetto che l’amministratore su richiesta del locatore ora mi ha mandato dei bilanci consuntivi 1 pagina per ciascun anno. E nella stessa lettera la minaccia delle vie legali. Da parte sua lo capisco, ma ha sempre avuto la condotta negligente. Andavo sempre io a richiedere di sapere delle spese quando ho saputo che gli altri hanno già ricevuto tempo indietro. In più l’amministratore per ben 2 anni 2015 e 2016 era assente, e non abbiamo ricevuto nulla se non nel 2017 tutto insieme. Grazie per aver letto fin qui e per la sua pazienza. E grazie anticipatamente per una sua risposta.
    Gilda

    • admin

      Buongiorno,
      tutte le spese che mi elenca sono a carico della Proprietà, come già sottolineato nell’articolo https://abitarea.com/locazione-abitativa-rapporto-proprietario-inquilino/, il proprietario è l’unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio e peraltro questi è l’unico soggetto contro la quale il condominio può agire ottenendo il decreto ingiuntivo previsto dall’art. 63 Disp Att Cod Civ. Le consiglio, per tutelarsi, di rivolgersi ad un Legale oppure ad una associazione di inquilini. Cordiali saluti

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