Chi deve pagare le spese per il rifacimento del lastrico solare?
Un annoso problema tipico dei condomini dotati di lastrici solari è chi deve pagare le spese di riparazione e se le stesse siano a carico di chi ne usufruisce in modo esclusivo o ripartite tra i diversi condomini a seconda dei
millesimi posseduti.
I riferimenti normativi sono i seguenti: art.1123-1126 codice civile, sentenza della Corte di Cassazione n. 3672 del 1997, n. 2726 del 2002 , n. 27942 del 2013
Cosa si intende per lastrico solare?
In merito il riferimento normativo è dato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 27942 del 13/12/2013 nella quale la corte definisce il lastrico solare come :
” la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensivo di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione”
Definito il lastrico solare bisogna poi comprendere quando lo stesso sia di uso comune, cioè quando lo stesso è a beneficio di tutti i condomini (ad esempio un terrazzo sul tetto dove tutti possono stendere,) quando di uso esclusivo , quando cioè un condomino ha l’utilizzo dello spazio in modo esclusiivo (ad esempio il terrazzo sul tetto a cui ha accesso esclusivamente il condomino che abita all’ultimo piano ), e quando a “condominio parziale”: quando cioè solo alcuni condomini beneficiano degli spazi ricompresi nel lastrico solare .
Quando il lastrico è di uso comune ( prima ipotesi) tutti i condomini devono contribuire alle spese di manutenzione sia ordinarie che straordinarie in base ai millesimi di proprietà (ex art 1123 primo comma c.c.)
Nella seconda ipotesi di uso esclusivo : in caso di manutenzione le spese verranno suddivise ai sensi articolo 1126 c.c. in modo che chi ha l’uso esclusivo debba contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; mentre gli altri due terzi saranno a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.”
Nella terza ipotesi di condominio parziale, le spese, saranno a carico dei condomini che ne traggono utilità (art. 1123 terzo comma c.c.)
Caso tipico è quello dei danni causati da infiltrazione, la sentenza 3672 del 1997 dispone che i danni causati all’appartamento sottostante a causa delle infiltrazioni provenienti da un lastrico deteriorato o mal mantenuto, sono da addebitare a chi non ha provveduto alle obbligazioni di conservazione, (ex art 1126) cioè i condomini a cui il lastrico serve da copertura (quindi tutti i condomini trattandosi di copertura dell’intero edificio) per due terzi e il condomino che ha l’uso esclusivo per un terzo.
Diversa è l’ipotesi del balcone posto all’ultimo piano o nel sotto tetto che fa da copertura ai balconi sottostanti e che in parte è coperto dal tetto .
In questo caso non si può parlare di lastrico e pertanto in caso di deterioramento o danni ai balconi sottostanti, è inapplicabile la normativa ivi prevista.
In tale ipotesi si applicano le norme previste per i balconi (vedi articolo già pubblicato) .
Maria Pietrocola
Laurea in Giurisprudenza nel 1993 presso Università Statale di Milano.
Tesi. IN PROCEDURA PENALE COMPARATA argomento MISURE CAUTELARI IN FRANCIA E ITALIA
Terminata la pratica legale svolta PRESSO STUDIO LEGALE DONDE’ amplia la propria esperienza all’interno di Aziende che si occupano di settori diversi , dal settore Rifiuti al settore Formazione all’Impiantistica e per ultimo in una multinazionale nel settore it technology quale responsabile legale con mansioni relative alla contrattualistica, all’ aggiornamento normativo interno, compliance, alla Privacy, alla Legge 231/01 Sicurezza sui luoghi di lavoro e diritto societario. Da circa due anni svolge collaborazioni in Milano con Studi Legali e Professionali in ambito legale e giurisprudenziale redigendo documenti e atti legali.
Lascia un commento