L’occupazione degli spazi comuni

postato in: modifica destinazioni d'uso | 16
Share Button

L’occupazione degli spazi comuni del condominio da parte dei Condòmini, risulta da sempre essere argomento di controversie che, a volte sfociano addirittura in cause innanzi il tribunale tra  i singoli occupanti.

Il proprietario di un appartamento può procedere a modifiche  della propria unità abitativa e all’occupazione delle proprie pertinenze (cantina e /o solaio di proprietà) nel rispetto del codice civile e del regolamento condominiale, diversi  sono i diritti qualora si voglia procedere all’occupazione di parti comuni condominiali(ballatoi , pianerottoli ingressi cortili etc), per i quali vige un uso e utilizzo collettivo e non esclusivo.occupazione_spazi_comuni

Cosa si intende per parti comuni? Le parti comuni sono tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,i ballatoi, i portoni di ingresso,  i portici, i cortili  le facciate le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere (qualora presenti),  gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

Alle parti comuni  si aggiungono le installazioni comuni per le quali i condomini devono seguire i regolamenti condominiali per il loro utilizzo.

E PERTANTO VIETATO OCCUPARE SE NON  OCCASIONALMENTE  PARTI COMUNI CON PROPRI BENI MOBILI.occupazione_scale

Qualora un condomino proceda ad occupare una parte comune ad esempio con propri mobili e oggetti personali, chi deve richiedere l’immediato sgombero?

E compito dell’Amministratore richiedere la liberazione degli stessi spazi in quanto trattasi di spazi ad uso comune e non ad uso personale.

Rientra infatti tra gli obblighi dell’Amministratore (ex art 1130 c.c.) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini, e  compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

L’Amministratore nella richiesta scritta di immediato sgombero dovrà fare riferimento, in via preliminare, al regolamento di condominio che contiene le norme sull’utilizzo dei beni condominiali, (se nello stesso è presente qualche norma di riferimento sull’utilizzo delle parti comuni).

Qualora il condomino non liberi gli spazi comuni l’Amministratore potrà fargli causa  per far liberare gli spazi.

La giurisprudenza in modo costante (CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE – SENTENZA 22 marzo 2013, n.7327) infatti ha  ribadito che spetta all’Amministratore il potere rappresentativo  del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio.

Tale potere comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall’ambito degli atti conservativi (tra le tante v. Cass. 25-7-2011 n. 16230; Cass. 30-10-2009 n. 23065; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Resta esclusa, di conseguenza, la possibilità di utilizzare  azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere giudizi relative alla proprietà o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio (Cass. 6-2-2009 n. 3044; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

    maria pietrocola        Visualizza il profilo di Maria Pietrocola su LinkedIn

 

Maria Pietrocola

Laurea in Giurisprudenza nel 1993  presso Università Statale di Milano.
Tesi. IN PROCEDURA PENALE COMPARATA argomento MISURE CAUTELARI IN FRANCIA E ITALIA
Terminata la pratica legale svolta PRESSO STUDIO LEGALE DONDE’ amplia la propria esperienza all’interno di Aziende che si occupano di settori diversi , dal settore Rifiuti al settore Formazione all’Impiantistica  e  per ultimo in una multinazionale nel settore it technology quale responsabile  legale con mansioni relative alla contrattualistica,  all’ aggiornamento normativo interno, compliance, alla Privacy, alla Legge 231/01 Sicurezza sui luoghi di lavoro e  diritto societario. Da circa due anni svolge collaborazioni in Milano con Studi  Legali e Professionali in ambito legale e giurisprudenziale redigendo documenti e atti legali.

16 risposte

  1. David Delussu

    Buon giorno , noi abbiamo un problema , l’amministratore che abita al secondo ed ultimo piano é colui che ha occupato il pianerottolo con i propri mobili, e non intende liberarlo dicendo che non da fastidio perché abita solo lui si quel piano.cosa possiamo fare contro questa persona prepotente ? Grazie in anticipo

    • admin

      Buongiorno,
      l’art. 1130 cc stabilisce tra gli obblighi dell’Amministratore di dover far rispettare il Regolamento di Condominio e l’art. 1102 c.c., prescrive che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto.

      I primi obbligati al rispetto del regolamento sono i condomini. Altro soggetto tenuto ad osservare le disposizioni statutarie, per quanto di sua competenza, è l’Amministratore di condominio.

      Potreste “ricordargli” bonariamente questo suo obbligo e se non si adegua richiederne la revoca giudiziale.

  2. Ulena

    Buongiorno . Ma quando non c’è administratore e i condomini non lo risolvono tra di loro cosa si deve fare

    • admin

      Buongiorno,
      con i pochi elementi che mi ha fornito le posso solo consigliare di esaminare attentamente il Regolamento di Condominio e vedere se prevede qualcosa in merito al vostro problema e se prevede sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle disposizioni, peraltro, aggiornate, dall’art. 14 della L. 11 dicembre 2012 n. 220, che sancisce: “per le infrazioni al regolamento del condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a € 200,00 e, in caso di recidiva, fino a € 800,00. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”.
      Se non ci fossero disposizioni a riguardo potrebbe essere portata la questione in Assemblea , che può essere convocata anche in via straordinaria. In sede di assemblea si potrà discutere della questione e stabilire i principi base da seguire per il vostro problema oppure, semplicemente, si potrà discutere dell’abuso denunciato affinché venga valutato da tutti i condçmini ai sensi dell’art. 1117 quater del Codice Civile, introdotto dalla recente riforma del condominio e che recita: “In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136”.
      Cordiali saluti

    • Angela

      Buon giorno
      Vorrei porre una domanda riguardante di spazi comuni di una casa privata , premetto che i miei genitori hanno donato la casa a mia sorella che abita al primo piano, di un edificio composto da due piani, la domanda ė la seguente:
      La signora ha occupato due parti del pianerottolo con due mobili diversi uno in due punti diversi, possono chiedere i miei genitori di rimuoverli? (lo hanno già fatto la signora non vuole assolutamente spostarli ) in altro modo ? E nel caso quale sarebbe il codice civile più appropriato alla quale eventualmente fare riferimento in una eventuale comunicazione scritta da inviargli tramite raccomandata considerando che non vuole sentire ragioni.
      Attendo cortese riscontro
      Saluti
      Angela

      • admin

        Buongiorno,
        si può fare riferimento all’art. 1102 “Uso della cosa comune”. “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
        Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
        oppure all’art. 1117 cc “parti comuni dell’edificio”
        Cordiali saluti

  3. Carlo

    Buongiorno, dato che Il regolamento condominiale nulla dice sull’utilizzo delle parti comuni , gentilmente chiedo se posso utilizzare un cortiletto/chiostrina condominiale per parcheggiare la bicicletta; Questo utilizzo non pregiudica l’utilizzo da parte di altri e dovrebbe rientrare nell’art. 1102 C.C. . Grazie , Carlo

    • admin

      Buongiorno,
      normalmente nei Regolamenti di condominio viene inserito il divieto di “occupare anche temporaneamente con costruzioni provvisorie e con oggetti mobili di qualsivoglia specie le scale, i ripiani, gli anditi, l’atrio scala ed in genere i locali e gli spazi di proprietà ed uso comune.” Se nel suo caso non fosse specificato nulla le consiglio di chiedere al suo Amministratore l’autorizzazione per poter usufruire del cortiletto. Cordiali saluti

  4. Patrizia

    Un condomino del nostro stabile ha occupato e chiuso con lucchetto una cantina comune. Inoltre ha chiuso con lucchetto altre aree comuni delle cantine senza dare le chiavi agli altri condomini. L’amministratore é a conoscenza di questi fatti e non fa nulla. Comporta reato da parte del condomino e dell’amministratore?

    L’ amministratore inoltre ci ha inibito per un giorno intero (la motivazione é del tutto assente) l’accesso ad un cortiletto di servizio dove si trovano i contatori del gas e dove si trova, solo per il nostro appartamento, la chiusura del generale del gas, in caso di emergenza saremmo stati impossibilitati ad accedere alla chiusura del gas del nostro appartamento, questo costituisce reato? Possiamo procedere legalmente in qualche modo?

    • admin

      Buongiorno,
      come indicato nell’articolo https://abitarea.com/loccupazione-degli-spazi-comuni/ Rientra infatti tra gli obblighi dell’Amministratore (ex art 1130 c.c.) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini, e compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
      Se l’Amministratore non provvede a far rispettare le norme contenute nel Regolamento, si dovrebbe farlo notare per iscritto , se nulla cambia provvedere alla diffida.

      Cordiali saluti

  5. antonella

    Buongiorno io vorreiporre una domanda: mettiamo ilcaso di un condiminio con due proprietari e una piscina in area comune. Gli sdrai e le lettini sono 18. Un solo proprietario può usarli tutti oppure sono metà per uno, 9 e 9.
    I lettini sdraio sono da considerarsi accessori dei singoli proprietari o proprietà comune? E a chi spetta la pulizia visto necessità derivante da covid 22?

    • admin

      Buongiorno, nel Rogito d’acquisto dovrebbe essere specificato quali siano le parti comuni e la loro gestione.
      Cordiali saluti

  6. Manuel

    Salve, vivo in una casa con le scale in comune con altre due famiglie, uno di questi vicini ha lasciato dei mobili, sedie e quadri di dubbio gusto, non impediscono l’accesso, ma io li trovo orrendi, ho chiesto di rimuoverli, ne hanno tolti una parte, ma rimangono mobili che personalmente considero da discarica, il mio vicino dice che non sono così brutti e che sono sempre stati li, cosa posso fare?

    • admin

      Buongiorno,
      dalle sue parole sembra non esserci un condominio costituito ne tanto meno un Regolamento di condominio, le riporto l’ “Art. 1102.
      Uso della cosa comune.” Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
      e “Cassazione civile, ordinanza n. 18929/2020 – Pianerottolo accorpato: serve consenso scritto di tutti i comproprietari
      L’uso della cosa comune non può mai tradursi in un’appropriazione del bene mediante uno spoglio in danno degli altri comproprietari
      Cordiali saluti

  7. adele

    buongiorno abito in una palazzina a schiera definita condominio senza che ci sia un regolamento ma con spazi comuni quali scale ballatoio….mi chiedevo in uno spazio ristretto di circa un metro e trenta tra due portoni vicini possono essere poste piante che impedirebbero anche un normale passaggio? per giunta vicino al mio portone e non a quello del dirimpettaio che vuole piazzarle difronte a lui e quindi vicino al mio portone!

    • admin

      Buongiorno, le consiglio di controllare il Rogito D’acquisto, di solito il Regolamento è citato e/o allegato.
      Cordiali saluti

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.