Il Revisore Condominiale

Il Revisore Condominiale, un nuovo strumento per il controllo del lavoro dell’Amministratore

In questo articolo parleremo della figura del Revisore Condominiale, introdotto con la legge 220 del 2012 dall’art. 1130-bis cc. Il cui compito fondamentale è quello di controllare la contabilità del condominio e di conseguenza il lavoro dell’Amministratore; l’Assemblea lo nomina con la maggioranza prevista per la nomina dell’Amministratore e stabilisce gli anni che devono essere controllati. Se il revisore si rende conto durante il suo mandato che i controlli devono essere estesi ad annualità diverse DEVE chiedere all’assemblea che deciderà se approvare l’estensione o meno . Il costo dell’Onorario del Revisore viene suddiviso tra i condomini in base ai millesimi.

La nomina del Revisore non deve obbligatoriamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità contabile, la motivazione può essere di qualsiasi natura:

• • una semplice verifica della gestione contabile
  • nel caso di nomina del nuovo amministratore senza l’approvazione del bilancio consultivo per la gestione uscente (perché mai presentato o perché non approvato). In questo caso, l’attività del Revisore è utile anche per consentire al nuovo Amministratore una fotografia contabile della situazione lasciata dal suo predecessore e per iniziare nel migliore dei modi la nuova gestione.
  • nel caso di errori o incongruità anche con riferimento a bilanci già approvati.
  • nel caso di necessità di procedere ad una verifica contabile allo scopo di accertare eventuali ammanchi dovuti ad appropriazioni indebite da parte dell’amministratore. In questo caso è opportuno che la verifica contabile sia affidata ad un professionista abilitato (revisore contabile o perito esperto), poiché in sede giudiziale possa avere un valore peritale .
  • A maggior tutela dei Condòmini a seguito dell’approvazione di lavori straordinari di notevole importo, il Revisore potrebbe essere necessario per vigilare sulla gestione dei fondi accantonati da parte dell’Amministratore

• Se la revisione è richiesta dall’autorità giudiziaria nell’ambito di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) il compito del revisore sarà quello di effettuare le verifiche richieste dal Giudice.

Requisiti per la nomina :

• Tutti possono essere chiamati a ricoprire il ruolo di revisore, anche se privi delle necessarie competenze tecnico-contabili e giuridiche e ciò in quanto il legislatore non ha disciplinato i requisiti di una figura così importante. Gli unici requisiti sono pertanto quelli mutuati dal sistema giuridico, ovvero la maggiore età e della capacità giuridica.
• Purtroppo la mancanza di specifici requisiti per la figura del Revisore Condominiale lasciano i condòmini in balia di personaggi che non hanno le adeguate conoscenze contabili e giuridiche. Per assurdo una revisione effettuata da un condomino che non  abbia nessuna conoscenza contabile e approvata dall’assemblea è a tutti gli effetti valida ma purtroppo porta con se il pericolo di essere errata ed oggetto di contestazioni e fonte di ulteriore confusione.
• Attualmente la figura del Revisore Condominiale entra a far parte delle attività non regolamentate con tutti i dubbi interpretativi che ne derivano
• Per evitare ogni spreco di soldi e di tempo il revisore contabile ideale dovrebbe essere l’ Amministratore di Condominio professionista , il commercialista, il revisore legale o esperto di contabilità, i professionisti iscritti all’albo dei periti ed esperti o all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio dei tribunali o anche l’avvocato con specifiche competenze. Ci sono associazioni che si occupano di formare i futuri Revisori condominiali professionisti proprio per evitare questo tipo di problemi :
• Associazione Italiana Revisori Condominiali  – www.airec.info
• Arai www.arai.it
• Revcond revisore condominiale www.revcond.it
• Amministratori Professionisti  www.amministratori-professionisti.it

tipi di verifiche:

1. Nel caso in cui la verifica dovrà rivolgersi alle contabilità presentate in Assemblea e approvate , il Revisore dovrà limitarsi ad analizzare la congruità e fondatezza dei documenti senza entrare nel merito, purtroppo i criteri di ripartizione delle spese se sono stati approvati anche se sbagliati non si possono modificare.
2. Nel caso in cui la verifica riguarderà annualità prive di bilancio perché non presentato o non approvato allora la revisione potrà spingersi anche alla correttezza dei criteri di ripartizione delle spese , controllando il regolamento di condominio e le tabelle millesimali

limiti :

Il revisore condominiale non può essere nominato con lo scopo di rimettere in discussione i criteri di ripartizione (anche se sbagliati) adottati nei bilanci consuntivi già approvati negli anni . Tale contestazione deve essere effettuata impugnando davanti al Giudice le relative delibere assembleari entro 30 giorni come stabilito dall’art. 1137 cc, decorso il termine la deliberazione non è più impugnabile

Diplomata in Ragioneria presso l’ITCS A.BORDONI di Pavia nel 1986, in seguito a varie esperienze amministrative e contabili  sia nel Privato che nel Pubblico approda alla libera professione di Amministratore di Condominio , svolge la sua attività prevalentemente in Pavia e Provincia