Nomina di Agenzia Immobiliare come Amministratore di Condominio

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Nomina di Agenzia Immobiliare come Amministratore di Condominio

La questione della compatibilità tra l’attività di amministratore di condominio e quella di agente immobiliare è da tempo oggetto di dibattito

In molti casi, del resto, l’interesse per la gestione di condomini deriva dalla contemporaneità dell’attività svolta in altri settori, che in vario modo ruotano intorno al patrimonio immobiliare, con la specifica attività di amministratore condominiale.

E’ il caso di molte professioni tecniche, basti pensare ai numerosi architetti o geometri che si occupano della gestione di condomini.

I casi di contiguità tra altre professioni e l’attività di amministratore condominiale riguarda del resto anche altri ambiti, come accade ad esempio per avvocati, giuristi, ragionieri, architetti, geometri.

Si può ritenere che sia un bene tale situazione, perché l’attività di amministratore di condominio è un’attività multiforme e complessa e non è certo un problema se accade che taluno affronti tale attività con il bagaglio di competenze che la propria esperienza in altri ambiti gli ha consentito di maturare.

Va da sé che la legge (art 71 bis Disp Att Cod Civ nel testo modificato dalla Riforma del condominio) è chiara al riguardo: qualsiasi sia la qualifica dell’aspirante amministratore, questi deve comunque seguire un corso di formazione iniziale specifico. Si tratta di una norma opportuna, perché l’attività di amministratore di condominio ha proprie particolarità e riguarda una varietà di ambiti che non sono oggetto dei programmi di studio di altri percorsi formativi.

Il caso più controverso è se l’attività di amministratore di condominio sia compatibile con quella di agente immobiliare.

nomina di agenzia immobiliare

Si può dire che di per sé l’attività di amministratore non sia incompatibile con quella di agente immobiliare.

L’incompatibilità non nasce, infatti, dalla tipologia dell’attività, ma dalla forma giuridica con cui essa viene svolta e dalla sua prevalenza rispetto all’attività principale.

Il problema deriva dal testo della legge n. 39/1989, modificata dalla legge n. 57/2001. All’articolo 5, comma 3 si stabilisce che: “l’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile: a) con l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione; b) con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate”.

Il Ministero dello Sviluppo Economico si è pronunciato più volte sulla questione: in ultimo, con la nota n. 2447 del 12 gennaio 2015, il Ministero ha interpretato la normativa nel senso più favorevole, per cui il mediatore immobiliare può svolgere l’attività di amministratore condominiale, anche in maniera abituale, purché non si tratti di vera e propria attività d’impresa.

Nella nota del 2015 il MiSE precisa infatti che “… si fa presente che, ai sensi della normativa sopra richiamata, la sola attività il cui svolgimento è ad oggi consentito in modo congiunto a quella di agente di affari in mediazione è quella di amministrazione di condominio, ove non svolta in forma assolutamente ed inequivocabilmente di impresa (cioè quando non comporti un ineludibile obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese).”

L’attività di amministratore di condominio non deve del resto essere svolta necessariamente in forma di impresa, come precisa lo stesso MiSE in una nota del 2013 in cui legge l’art 2188 Cod Civ e l’art 9 del DPR 581/95 per cui “Sono obbligati alla denuncia al REA: a) gli esercenti tutte le attività economiche e professionali la cui denuncia alla camera di commercio sia prevista dalle norme vigenti …” confrontandoli con il nuovo testo dell’art 71 bis Disp Att Cod Civ in cui non si rinviene alcun riferimento al Registro delle Imprese o al REA.

In conclusione, si può affermare che l’agente immobiliare (persona fisica) possa svolgere anche l’attività di amministratore di condominio, purché, per tale attività, non sia tenuto a iscriversi al Registro delle Imprese.

Quindi, una società, essendo tenuta all’iscrizione al Registro delle Imprese, non potrà esercitare le due attività contemporaneamente.

Invece, l’agente immobiliare potrà anche essere amministratore di condominio, ricevendo il mandato in proprio.

Al di là dello specifico caso della compatibilità dell’attività di agente immobiliare, in linea di massima, una lettura verosimile della norma relativa alle caratteristiche degli amministratori di condominio (art 71 bis Disp Att Cod Civ), quindi aderente al testo della norma stessa e conforme alla posizione della magistratura espressa prima della riforma (e di cui la riforma stessa ha tenuto conto ad esempio Cass. sentenza del 24.10.2006 n 22840), conduce a ritenere che i requisiti elencati dall’art 71 bis Disp Att Cod Civ devono essere posseduti, in caso di società, dai soci illimitatamente responsabili ovvero dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi. In sostanza, non essendovi soci illimitatamente responsabili in una SRL, occorre che sia individuato, all’interno dell’organizzazione della SRL, il soggetto incaricato di gestire i condomini acquisiti per l’amministrazione: questi deve certamente avere i requisiti di onorabilità e qualificazione di cui alla norma in questione, ma anche l’amministratore della SRL dovrà avere i medesimi requisiti previsti dalla legge, perché l’art 71 bis testualmente prevede che i requisiti siano posseduti “… dagli amministratori E dai dipendenti incaricati…”

Nel caso in cui vi sia più di un amministratore e quindi esista un consiglio di amministrazione, se non tutti i consiglieri sono in possesso dei requisiti, può essere ammissibile designare un Consigliere Delegato (in possesso dei requisiti) al quale il Consiglio conferisce tutte le deleghe e tutti i poteri inerenti all’amministrazione dei condominii gestiti dalla società. Detti requisiti non attengono al momento costitutivo, cioè non sono requisiti della costituzione della società, ma occorrono per l’esercizio concreto dell’attività di amministratore (l’art. 71 bis Disp Att Cod Civ dispone infatti: “Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro che…”), quindi possono legittimamente ancora non esserci all’atto della costituzione, basta che siano presenti nel momento dell’esercizio concreto dell’attività.

Antonio Romano e Fiorella Cima

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