L’occupazione degli spazi comuni

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L’occupazione degli spazi comuni del condominio da parte dei Condòmini, risulta da sempre essere argomento di controversie che, a volte sfociano addirittura in cause innanzi il tribunale tra  i singoli occupanti.

Il proprietario di un appartamento può procedere a modifiche  della propria unità abitativa e all’occupazione delle proprie pertinenze (cantina e /o solaio di proprietà) nel rispetto del codice civile e del regolamento condominiale, diversi  sono i diritti qualora si voglia procedere all’occupazione di parti comuni condominiali(ballatoi , pianerottoli ingressi cortili etc), per i quali vige un uso e utilizzo collettivo e non esclusivo.occupazione_spazi_comuni

Cosa si intende per parti comuni? Le parti comuni sono tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,i ballatoi, i portoni di ingresso,  i portici, i cortili  le facciate le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere (qualora presenti),  gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

Alle parti comuni  si aggiungono le installazioni comuni per le quali i condomini devono seguire i regolamenti condominiali per il loro utilizzo.

E PERTANTO VIETATO OCCUPARE SE NON  OCCASIONALMENTE  PARTI COMUNI CON PROPRI BENI MOBILI.occupazione_scale

Qualora un condomino proceda ad occupare una parte comune ad esempio con propri mobili e oggetti personali, chi deve richiedere l’immediato sgombero?

E compito dell’Amministratore richiedere la liberazione degli stessi spazi in quanto trattasi di spazi ad uso comune e non ad uso personale.

Rientra infatti tra gli obblighi dell’Amministratore (ex art 1130 c.c.) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini, e  compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.

L’Amministratore nella richiesta scritta di immediato sgombero dovrà fare riferimento, in via preliminare, al regolamento di condominio che contiene le norme sull’utilizzo dei beni condominiali, (se nello stesso è presente qualche norma di riferimento sull’utilizzo delle parti comuni).

Qualora il condomino non liberi gli spazi comuni l’Amministratore potrà fargli causa  per far liberare gli spazi.

La giurisprudenza in modo costante (CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE – SENTENZA 22 marzo 2013, n.7327) infatti ha  ribadito che spetta all’Amministratore il potere rappresentativo  del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio.

Tale potere comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall’ambito degli atti conservativi (tra le tante v. Cass. 25-7-2011 n. 16230; Cass. 30-10-2009 n. 23065; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Resta esclusa, di conseguenza, la possibilità di utilizzare  azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere giudizi relative alla proprietà o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio (Cass. 6-2-2009 n. 3044; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

    maria pietrocola        Visualizza il profilo di Maria Pietrocola su LinkedIn

 

Maria Pietrocola

Laurea in Giurisprudenza nel 1993  presso Università Statale di Milano.
Tesi. IN PROCEDURA PENALE COMPARATA argomento MISURE CAUTELARI IN FRANCIA E ITALIA
Terminata la pratica legale svolta PRESSO STUDIO LEGALE DONDE’ amplia la propria esperienza all’interno di Aziende che si occupano di settori diversi , dal settore Rifiuti al settore Formazione all’Impiantistica  e  per ultimo in una multinazionale nel settore it technology quale responsabile  legale con mansioni relative alla contrattualistica,  all’ aggiornamento normativo interno, compliance, alla Privacy, alla Legge 231/01 Sicurezza sui luoghi di lavoro e  diritto societario. Da circa due anni svolge collaborazioni in Milano con Studi  Legali e Professionali in ambito legale e giurisprudenziale redigendo documenti e atti legali.

4 Responses

  1. David Delussu

    Buon giorno , noi abbiamo un problema , l’amministratore che abita al secondo ed ultimo piano é colui che ha occupato il pianerottolo con i propri mobili, e non intende liberarlo dicendo che non da fastidio perché abita solo lui si quel piano.cosa possiamo fare contro questa persona prepotente ? Grazie in anticipo

    • admin

      Buongiorno,
      l’art. 1130 cc stabilisce tra gli obblighi dell’Amministratore di dover far rispettare il Regolamento di Condominio e l’art. 1102 c.c., prescrive che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto.

      I primi obbligati al rispetto del regolamento sono i condomini. Altro soggetto tenuto ad osservare le disposizioni statutarie, per quanto di sua competenza, è l’Amministratore di condominio.

      Potreste “ricordargli” bonariamente questo suo obbligo e se non si adegua richiederne la revoca giudiziale.

  2. Ulena

    Buongiorno . Ma quando non c’è administratore e i condomini non lo risolvono tra di loro cosa si deve fare

    • admin

      Buongiorno,
      con i pochi elementi che mi ha fornito le posso solo consigliare di esaminare attentamente il Regolamento di Condominio e vedere se prevede qualcosa in merito al vostro problema e se prevede sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle disposizioni, peraltro, aggiornate, dall’art. 14 della L. 11 dicembre 2012 n. 220, che sancisce: “per le infrazioni al regolamento del condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a € 200,00 e, in caso di recidiva, fino a € 800,00. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”.
      Se non ci fossero disposizioni a riguardo potrebbe essere portata la questione in Assemblea , che può essere convocata anche in via straordinaria. In sede di assemblea si potrà discutere della questione e stabilire i principi base da seguire per il vostro problema oppure, semplicemente, si potrà discutere dell’abuso denunciato affinché venga valutato da tutti i condçmini ai sensi dell’art. 1117 quater del Codice Civile, introdotto dalla recente riforma del condominio e che recita: “In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136”.
      Cordiali saluti

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