Locazione abitativa: rapporto proprietario-inquilino

locazione abitativa: considerazioni sul rapporto tra proprietario e inquilino

Il tema della casa torna in questi tempi ad animare il dibattito pubblico, sia in Italia che negli altri Paesi europei, specie con riferimento alle grandi aree urbane. Secondo una recente ed articolata ricerca “Investire sulla casa. Politiche e strumenti per l’affitto in Europa. Proposte per l’Italia” pubblicata da Censis e Nomisma nel maggio 2015, nel nostro Paese sono 4 milioni e 180 mila le famiglie che vivono attualmente in affitto in Italia, pari al 18,7% delle famiglie (erano il 20,3% nel 2004): si tratta quindi di una minoranza rispetto ai proprietari di case. In Europa la percentuale di famiglie in locazione supera anche il 40%, un dato che conferma l’anomalia italiana della proprietà immobiliare diffusa. Si tratta di “piccola” proprietà diffusa: l’anomalia italiana si riflette infatti sul quadro degli attori del settore dell’affitto, che vede un sostanziale protagonismo del soggetto “famiglia”, i piccoli proprietari appunto, ed una corrispondente carenza di grandi soggetti privati. Una tendenza alla frammentazione della proprietà immobiliare crescente, considerate le politiche di dismissione del patrimonio immobiliare attuate da vari soggetti economici: ancora nella seconda metà del Novecento, infatti, enti previdenziali pubblici e parapubblici, nonché banche e assicurazioni, hanno avuto un ruolo importante nei processi di costruzione dello stock abitativo in affitto nelle grandi città. Dal punto di vista dell’utenza, tradizionalmente si osserva in Italia una significativa coincidenza tra affitto e giovani e tra affitto e basso reddito, a differenza di quanto accade in altri Paesi, ad esempio in Germania in cui lo status di inquilino è trasversale rispetto alle fasce sociali. Questa circostanza è alla base delle difficoltà che i gestori privati riscontrano nel riscuotere i canoni di locazione, con un livello tendenzialmente alto di morosità, non solo relativa al pagamento dell’affitto, ma anche alle spese condominiali. Questa situazione è destinata a cambiare, con un rilancio dell’attenzione del mercato immobiliare sull’affitto. Il primo motore di questa evoluzione nel segno di una maggiore centralità dell’affitto, è l’evoluzione dell’approccio verso il tema casa delle nuove generazioni: il mondo del lavoro richiede una mobilità crescente e la componente più giovane e dinamica della popolazione guarda alla casa in termini diversi rispetto al passato. La ricerca Censis – Nomisma evidenzia un cambiamento culturale delle nuove generazioni, che peraltro riguarda vari aspetti dell’economia e si riflette non solo nel contesto del mercato immobiliare, ma anche, ad esempio, in quello della mobilità, proiettando le esigenze del mercato dalla proprietà dei beni alla fruizione di servizi articolati e complessi: il principio è che il valore di un bene è meno legato alla proprietà ed è valutato sulla base dell’accesso al bene medesimo. In questa logica, anche la casa è percepita sempre più come un servizio. Il secondo motore è legato all’economia della condivisione ed alla circostanza di poter sfruttare i processi di generazione di comunità di utenti, per posizionare la propria unità immobiliare nel settore di mercato a più alta redditività: la crescita esponenziale del fatturato delle piattaforme di sharing economy di cui AIRBnB è “capofila” nel settore delle locazioni brevi è significativa. A confermare l’evoluzione del mercato dell’affitto è la rilevata tendenza al rialzo dei canoni di locazione, in modo particolare nelle grandi aree urbane. Le rilevazioni contenute nella ricerca Censis – Nomisma considerano l’andamento dei valori negli anni successivi alla riforma degli affitti, quindi nel periodo 1999 – 2006, attestando un incremento del 112% con prevedibili punte più alte nelle grandi città. Per il piccolo proprietario, però le difficoltà non mancano ed il rapporto con l’inquilino si rivela spesso difficoltoso, non solo per il noto e citato rischio di morosità, a cui corrisponde un meccanismo giudiziario di liberazione dell’alloggio lento e farraginoso. Vi sono infatti altri aspetti problematici: è il caso, ad esempio, dell’utilizzo improprio dell’unità immobiliare concessa in locazione. Il divieto di sublocazione e di destinazione dell’unità immobiliare a scopi diversi da quello abitativo – residenziale inserito nel contratto, resta un elemento fondamentale, ma non sempre è sufficiente. Secondo l’orientamento della Giurisprudenza, vietare la sublocazione o la cessione di contratto è una clausola contrattuale ammissibile, ma impedire al conduttore di ospitare parenti o conoscenti significa impedire le relazioni di convivenza dell’inquilino ed è una clausola non ammissibile, perché la libertà negoziale riconosciuta dall’ordinamento non può essere usata per limitare la libertà personale dell’inquilino. Così infatti si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza 14343 del 2009 che ha dichiarato nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale, oltre alla previsione del divieto di sublocazione, era contenuto il riferimento al divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico, in quanto “confliggente con l’adempimento dei doveri di solidarietà che si può manifestare attraverso l’ospitalità offerta per venire incontro ad altrui difficoltà, oltre che con la tutela dei rapporti sia all’interno della famiglia fondata sul matrimonio sia di una convivenza di fatto tutelata in quanto formazione sociale, o con l’esplicazione di rapporti di amicizia”. La tutela da questo punto di vista resta legata al rispetto del rapporto superficie/numero di occupanti previsto dai regolamenti comunali di igiene. Il proprietario, peraltro, non ha diritto di sapere chi sia ospitato, in quanto l’immobile è domicilio e dimora privata altrui. In caso di obblighi di legge, quando, ad esempio, è prevista la comunicazione di ospitalità all’autorità di pubblica sicurezza, l’incombenza è a carico di chi ha la conduzione dell’immobile, che è tenuto ad informare gli organi competenti, ma non il proprietario. Il proprietario, del resto, può visitare l’immobile locato soltanto in presenza dell’inquilino e non può in ogni caso entrare in qualsiasi momento senza preavviso e senza autorizzazione, diversamente commette il reato di violazione di domicilio (art 614 Cod Pen). Se è vero che il locatore rimane il proprietario dell’immobile, occorre infatti ricordare che, a seguito della stipula del contratto di locazione, questi non ne ha più il libero possesso e godimento, diritti che sono trasferiti al conduttore. Anche in questo caso, l’inserimento di una specifica clausola nel contratto di locazione, ad esempio prevedendo che il locatore possa visitare l’immobile almeno una volta all’anno al fine di verificare lo stato locativo e quello di manutenzione, secondo le modalità pattuite con il conduttore e previa comunicazione scritta da effettuarsi con idoneo preavviso, è alla base della tutela del proprietario. Se l’inquilino ospita un numero di persone che va oltre quanto permesso dalla legge per l’immobile con riferimento al regolamento d’igiene locale, l’organo comunale competente, formalmente il Sindaco, può emettere un’ordinanza di sgombero degli occupanti, provvedimento che viene notificato anche al proprietario.
Un’altra questione molto sentita riguarda il rapporto con il condominio, rapporto che si articola in molti aspetti, anche con riferimento alla partecipazione alle assemblee o al diritto di accesso dell’inquilino alla documentazione amministrativa e contabile nelle mani dell’amministratore, come pure al rispetto del regolamento di condominio. Indubbiamente però il problema più rilevante è quello della morosità dell’inquilino riferita alle spese condominiali. In caso di spese condominiali non pagate, il debitore per il condominio resta sempre il condomino locatore, che potrà poi rivalersi sul conduttore. La partecipazione del conduttore alle spese condominiali riguarda infatti i rapporti interni tra proprietario e conduttore stesso: è il proprietario l’unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio e peraltro questi è l’unico soggetto contro la quale il condominio può agire ottenendo il decreto ingiuntivo previsto dall’art. 63 Disp Att Cod Civ. La questione, recentemente, è stata affrontata dal Tribunale di Bari, che nella sentenza n. 1355 del 10 marzo 2016, ha deciso come segue: “il condominio deve notificare il decreto ingiuntivo per la morosità nelle spese condominiali al locatore e non all’inquilino. Pertanto, è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino”. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori, quindi delle spese condominiali, il proprietario dell’unità immobiliare può sciogliere il contratto di locazione per inadempimento, oltre a pretendere il rimborso degli oneri condominiali pagati. Spetta però al locatore documentare la natura e la specie degli oneri condominiali, ad esempio producendo in giudizio i rendiconti condominiali, approvati dall’assemblea, da cui risultino gli elementi per poter valutare il rilievo dell’inadempimento del conduttore. D’altro canto, prima di effettuare il pagamento, ai sensi dell’art 9 della L 392/78, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese condominiali con la menzione dei criteri di ripartizione ed ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese. La giurisprudenza ha peraltro stabilito che le spese relative al compenso dell’amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell’esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l’art. 9 della legge sull’equo canone pone a carico del conduttore dell’immobile, per cui del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore. Stesso discorso si può fare per l’assicurazione dello stabile, per cui le spese per la polizza assicurativa spettano al proprietario, riguardando un servizio reso in ragione della conservazione dell’edificio e non essendo connesse all’uso delle parti comuni. Accordi diversi riportati nel contratto di locazione e più favorevoli al proprietario sono però legittimi. In questo senso può essere utile fare riferimento alla tabella di ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia – Sicet – Uniat registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia delle Entrate, ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3). La tabella può essere richiamata nel contratto di locazione attraverso una formula del tipo: “Gli oneri accessori alla locazione di cui al presente contratto vengono ripartiti in base alla tabella oneri accessori ripartizione fra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia – Sicet – Uniat registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia delle Entrate, ufficio territoriale Roma 2, n.8455/3)”.
Il mercato dell’affitto è quindi un tema di grande interesse per il ceto medio, nella duplice veste di inquilino e proprietario: l’attenzione alla fase di elaborazione del contratto, la conoscenza delle regole e della giurisprudenza possono “fare la differenza”, per quanto possibile, nello sviluppo di un corretto rapporto tra i contraenti.