Aumento del canone per le riparazioni straordinarie, si può fare?

pubblicato in: rapporti inquilino locatario | 0
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L’annosa questione dell’aumento del canone di locazione per le riparazioni straordinarie importanti e improrogabili o di rilevante entità deriva effettivamente dalla disposizione dell’art 23 della L 392/78: l’aumento concorreva a determinare il canone contrattuale, sicché era destinato a permanere sino alla cessazione del contratto. L’art 23 della L 392/78 è stato abrogato (dalla L 431/98), ma in effetti, è pur sempre possibile inserire nel contratto di locazione una clausola specifica, come auspicato da molti condòmini.

La clausola potrebbe riprodurre proprio il testo dell’abrogato articolo 23 L 392/78: si tratta di una pattuizione legittima ed efficace.

Ecco quindi il testo che deriva dall’art 23 di cui sopra con alcune piccole modifiche che è possibile indicare nel contratto.

“Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore si riserva di chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L’aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta.”

A ns avviso la clausola deve ritenersi valida anche se il locatore ha optato per il regime fiscale della “cedolare secca”.lavori_straordinari_canone_affitto

L’articolo 3 del D Lgs 23 del 2011 dispone: “Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente”.

La norma vieta l’aggiornamento del canone, ma si tratta di un concetto diverso dalla sua integrazione per eventuali lavori straordinari eseguiti sull’immobile.

Quindi un’interpretazione letterale della norma consente, secondo noi, di prevedere, come clausola specifica del contratto di locazione, l’integrazione del canone in caso di lavori straordinari anche nell’ambito di quel regime fiscale.
Antonio Romano e Fiorella Cima

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