A chi rivolgersi per far controllare le spese condominiali

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A chi rivolgersi per far controllare le spese condominiali.

L’interessante questione che affligge parecchi Condòmini ed Inquilini si può riassumere in una breve domanda:

-il conteggio delle mie spese condominiali sarà corretto??

Un corretto addebito delle spese condominiali ai condòmini dovrebbe tener conto di quanto stabilito nel Regolamento condominiale sottoscritto al momento del rogito e alle relative tabelle millesimali.come suddividere le spese condominiali
Nel caso in cui non esista un regolamento o non sia previsto nulla si potrà fare riferimento agli articoli del cc.; e più precisamente l’art. 1118 che sancisce :” diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, laddove il titolo non disponga altrimenti”, così per l’art. 1123 le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza a norma dell’ art. 1118 del c.c. sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

In questo articolo ci occuperemo del caso in cui ci sia un Regolamento di Condominio e le relative tabelle millesimali.

• Dal punto di vista del Condòmino/Proprietario:

In questo caso il condòmino con la documentazione consegnata con il consuntivo può effettuare i primi controlli.
La documentazione ricevuta è composta da:
il bilancio o Rendiconto consuntivo in cui sono indicati i totali delle spese sostenute nell’anno oggetto di consuntivo in base ai condòmini ed ai loro millesimi
gli incassi delle rate imputati a ciascun condòmino.
un conto economico dove vengono indicati analiticamente le varie spese (ad esempio per la voce spese ordinarie, il dettaglio di tutte le varie voci che la compongono)
la situazione patrimoniale che “fotografa” la situazione dei debiti del condòminio (rate non pagate) ,
saldo del cc bancario ecc ecc .

Sottolineiamo che ogni condòmino (ovvero il proprietario o titolare di altro diritto reale sull’unità immobiliare concessa in locazione) ha la possibilità di richiedere visione ( art. 1129 c,c,) degli estratti conto bancari, del registro di cassa ed i giustificativi di spesa di un bilancio al proprio amministratore.
Oltre a richiedere la possibilità di consultazione i condòmini possono anche estrarre copia a proprie spese. (richiedete sempre prima il costo delle fotocopie per non ricevere sorprese) e richiedete sempre e solo le fatture relative ai costi su cui nutrite dei dubbi per evitare di essere sommersi da carta inutile e costosa
A questo punto se dopo aver richiesto la documentazione vi rimangono dei dubbi, non riuscite ad avere ben chiaro il meccanismo di conteggio della vostra quota a chi rivolgervi? Ad un Commercialista? …potrebbe non essere esperto in condomini. ad un avvocato? Potrebbe non essere un bravo contabile!
La scelta migliore è senza ombra di dubbi ad un bravo Amministratore con una formazione contabile

Se a seguito dei vari controlli le spese dovessero risultare errate esistono due possibilità
contestare la spesa in sede di approvazione del rendiconto chiedendo il ricalcolo della propria quota e conseguentemente la modifica del piano di riparto;

– in caso di insuccesso, contestare le spese condominiali addebitate mediante un’impugnazione della delibera condominiale.

Dal punto di vista dell’inquilino:

In questo caso ci possono essere degli errori nell’imputazione delle spese condominiali a suo carico, purtroppo l’iter per il controllo dell’addebito delle spese è leggermente differente:

1. Controllare cosa prevede il contratto d’affitto, potrebbe contenere un elenco di cosa debba pagare l’uno e cosa invece debba pagare l’altro, in questo caso non ci sono dubbi, si applica la regolamentazione stabilita tra le parti.

2. In assenza di tale indicazione si passa alla seconda verifica che si basa sulla tipologia di spesa, se cioè ordinaria o straordinaria. Citiamo il D.L. 16 Gennaio 2017 “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato”, stabilisce i criteri per la corretta stipula dei contratti di Locazione e nell’allegato D , stabilisce la corretta suddivisione delle spese tra Conduttore e Locatario

Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione come previsto dall’art. 9, terzo comma, della legge n. 392/78, che recita:
“Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.”

Chiariamo subito un elemento: questo diritto a vedersi specificate, meglio giustificate, le richieste vale nei confronti del proprietario.
Con ciò non vogliamo dire che se a chiedere la quota è l’amministratore non è possibile chiedere spiegazioni. Le richieste dirette dell’amministratore, tuttavia, rappresentano una consuetudine che non ha alcuna base normativa.
A questo punto se dopo aver richiesto la documentazione vi rimangono dei dubbi, non riuscite ad avere ben chiaro il meccanismo di conteggio della vostra quota a chi rivolgervi? Ad un Commercialista? …potrebbe non essere esperto in condomini, ad un avvocato? Potrebbe non essere un bravo contabile! Senza ombra di dubbi ad un bravo Amministratore con una formazione contabile

Se a seguito dei vari controlli le spese dovessero risultare errate esistono tre possibilità:

chiedere il ricalcolo della quota e riservandosi di pagare in quel momento;
ricalcolando in modo autonomo quanto dovuto e specificando per iscritto al proprietario il perché del differente pagamento della quota ed invitandolo a rinunciare a chiedere la differenza
pagando il tutto con riserva di ulteriori verifiche a seguito delle quali potrebbe domandarne la restituzione di una parte

 

Diplomata in Ragioneria presso l’ITCS A.BORDONI di Pavia nel 1986, in seguito a varie esperienze amministrative e contabili  sia nel Privato che nel Pubblico approda alla libera professione di Amministratore di Condominio , svolge la sua attività prevalentemente in Pavia e Provincia

 

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